En muchas ocasiones os hemos hablado de la capacidad de adaptación que tiene la firma digital en los diferentes entornos empresariales, aportando suculentos beneficios para cada uno de ellos, incluyendo los más tradicionales.
Dentro de estos últimos podríamos incluir a los negocios inmobiliarios. Sin embargo, durante los últimos años, estos han comenzado un proceso de transformación digital que les ha hecho cambiar su imagen de corporaciones regidas por métodos de trabajo no del todo ajustadas a medios tecnológicamente más avanzados.
Uno de los recursos que han contribuido a este cambio es la firma digital, un pilar básico en negocios con alta carga documental, como es el caso. Es por ello que debemos profundizar más en los aspectos concretos en los que la firma digital es útil para las empresas inmobiliarias, no sin antes conocer brevemente en entorno legislativo por el que nos movemos.
El negocio inmobiliario dominicano bajo la actual situación
El entorno actual consecuencia de la crisis sanitaria también ha repercutido en el sector inmobiliario de la República Dominicana.
Según Mélido Marte, consultor en bienes raíces y director regional de Remax RD, la pandemia va a cambiar por completo el comportamiento del consumidor, lo cual supone un factor diferencial clave respecto a crisis anteriores, que se solucionaban con una inyección de capital y volvían a su anterior situación.
En sus declaraciones hace especial hincapié en la necesidad que tienen más que nunca las agencias de digitalizarse para permanecer en contacto cercano con sus clientes, remarcando que la carencia de tecnología puede obligarlas a salir del mercado, consecuencia de una mayor exigencia por parte de los clientes de este tipo de herramientas.
También merece la pena destacar de esta declaración el hecho de que el crédito hipotecario bajó respecto a marzo de 2019 en un 25% y de que la actual coyuntura impactará especialmente en la venta de grandes superficies y segundas viviendas.
¿Qué leyes rigen las transacciones inmobiliarias en la República Dominicana?
La compraventa inmobiliaria en la República Dominicana viene principalmente reglada por estos 2 textos:
- Ley número 108-05 de Registro Inmobiliario, que regulariza el saneamiento y registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes relacionados.
- Ley número 51-07 del 23 de abril de 2007, que modifica varios artículos de la Ley 108-05.
Desde el punto de vista del arrendamiento de vivienda, hay que tener el cuenta el proyecto de reforma de la ley de alquileres de inmuebles, aprobado en los últimos meses. Esta iniciativa se marca como meta reforzar un mercado del alquiler que se encuentra reglado por diferentes y dispersas leyes, a veces con resoluciones contradictorias y basadas en un modelo de alquiler que no se corresponde con el de nuestros días.
Cómo usar la firma digital en el sector inmobiliario
A lo largo de estos textos legales podemos deducir el proceso documental definido para realizar la compraventa de una propiedad inmobiliaria. Un proceso en el que aparecen muchos de los siguientes documentos y trámites en los que la firma digital puede participar:
- Promesa de Compraventa.
- Contrato de Compraventa.
- Determinación y pago de los impuestos de transferencia y registro.
- Inscripción de la compraventa en el Registro de Títulos.
- Expedición del Certificado de Título.
- Investigación en el Registro de Títulos.
- Comprobación por un agrimensor.
- Inspección de las mejoras.
- Usos internos por parte de las agencias inmobiliarias.
Promesa de Compraventa
Mediante dicha promesa el vendedor del inmueble se compromete a materializar la venta según las condiciones estipuladas en este documento. Por la parte del comprador, éste entrega un depósito al vendedor o a una tercera persona como garantía de su voluntad de ejercer la compra.
Se ejerce ante un notario, e incluye información como una descripción del inmueble, su precio, cómo se va a realizar el pago, causas de resolución por incumplimiento, fecha de entrega, información personal de cada parte, etc.
La digitalización del proceso de Promesa de Compraventa puede realizarse presencial o a distancia. En el caso de la firma presencial de esta documentación, el vendedor puede redactar y preparar previamente la misma, entregarla al cliente para su lectura en un dispositivo electrónico y, si éste muestra su conformidad, firmarla en dicho dispositivo o en una tableta capaz de capturar su firma.
Contrato de Compraventa
Con el contrato de compraventa definitivamente se formaliza el traspaso de la propiedad entre comprador y vendedor. Aquí también debe ser un notario el encargado de formalizar y asegurar que todo se ha realizado cumpliendo con todas las exigencias y garantías legales. Contiene información similar en gran parte a la de la Promesa de Compraventa.
Al igual que en el caso de la Promesa de Compraventa, la firma digital de un Contrato de Compraventa también puede ejecutarse presencial o remotamente. En el caso de que se opte por la firma a distancia, esta podrá realizarse directamente desde la computadora de la persona responsable o desde su teléfono celular, pudiendo, además, incorporar métodos que aseguren su identificación, como aquellos relacionados con la autenticación robusta.
Determinación y pago de los impuestos de transferencia y registro
Este contrato de compraventa debe posteriormente depositarse en la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos con el fin de que la propiedad sea tasada.
La Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos será la encargada de comprobar que el vendedor está al día en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales. Posteriormente designará a un inspector para la tasación del inmueble y determinación de todos los impuestos a pagar.
La digitalización de los trámites con la Administración Pública suele ir de la mano de la incorporación de la firma digital, y es que son muchas las operaciones telemáticas que se pueden realizar gracias al avance de la Administración Electrónica y en las que se suelen requerir métodos de identificación digital.
Inscripción de la compraventa en el Registro de Títulos y expedición del Certificado de Título
El siguiente paso será depositar en el Registro de Títulos correspondiente a la jurisdicción del inmueble el contrato de compraventa y el certificado de título de la propiedad, además de la documentación proporcionada por la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos.
Una vez realizada la inscripción de la transacción en el Registro de Títulos correspondiente, se emite un nuevo Certificado de Título en el que el comprador es el nuevo titular, anulándose el certificado emitido anteriormente al vendedor.
Cuando se debe adjuntar y administrar una importante cantidad de documentos, su digitalización pasa a ser una opción que aporta valor en cuanto a la eficacia de su gestión, haciendo más fácil su archivo y búsqueda, y a la seguridad que ofrece frente a pérdidas o sustracciones, a lo que debemos añadir la reducción del uso del papel. Una digitalización que, por ejemplo, podría realizarse con tecnología OCR (Optical Character Recognition), que permite ponerla en práctica a partir de una foto del documento.
Comprobación por un agrimensor
Este perito topográfico comprobará que el inmueble que se ha vendido se corresponde con el que se ha plasmado en la documentación correspondiente. Con esta medida nos aseguramos de que no tiene lugar ningún tipo de fraude por parte del vendedor.
Será habitual que este especialista deba plasmar su firma para verificar sus conclusiones en un documento que las recoja por escrito. Realizar digitalmente este proceso le facilita poder cumplimentarlo desde el propio inmueble y enviarlo a la autoridad correspondiente, agilizando el trámite.
Usos internos por parte de las agencias inmobiliarias
Por último, pero no por eso menos reseñable, debemos tener en consideración la contribución de la firma digital al propio funcionamiento interno de las agencias inmobiliarias.
Gracias a ella estas funcionan de una forma más eficiente, aprovechando mejor sus recursos y disponiendo de más tiempo para las actividades que realmente les aportan beneficios.
A esto debemos añadirle el auge del teletrabajo que está experimentando el mundo laboral, lo que ha convertido a la firma digital en un recurso casi imprescindible para poder trabajar desde casa con los documentos que necesitamos de la misma forma que si estuviéramos en la oficina.
Con la firma digital se tramitan con independencia tecnológica, geográfica y horaria toda clase de documentos dentro de cada departamento que conforma la agencia. Nos referimos a documentos de corte financiero, administrativo, legal, de recursos humanos o comerciales, por mencionar algunos.
Desde Viafirma podemos contribuir a un optimizado control de la gestión documental del sector inmobiliario, haciéndolo avanzar en su digitalización, cumpliendo así con las exigencias actuales de sus clientes y adaptándose a la nueva realidad.
